SLU-nyhet

Medelvolym störst inverkan på fastigheters avkastningsvärde

Publicerad: 16 oktober 2018

För fastighetsägare som lägger ansenlig vikt vid avkastningsvärdet, är medelvolym per hektar den enskilt viktigaste variabeln. Beaktas även bonitet och tillväxt så blir förklaringsgraden av avkastningsvärdet 90%.

För en fastighetsköpare som lägger stor vikt vid ekonomisk avkastning av virkesproduktion betyder detta att det är viktigt att ha en rättvisande skattning av den stående virkesvolymen på den fastighet som önskas köpas. Jägmästaren Malin Brämsgården har i sitt examensarbete studerat vilka variabler som främst påverkar avkastningsvärdet på en fastighet. Avkastningsvärdet är nuvärdet av alla framtida inkomster och utgifter en fastighet genererar. Det utgör även grunden till fastighetens marknadsvärde och det blir därför intressant att studera vilka skogliga variabler på just fastighetsnivå som inverkar på avkastningsvärdet. Brämsgårdens studie bygger på 82 enskilt ägda fastigheter med aktuella skogsbruksplaner som analyserats med Heureka PlanVis och visar vilka variabler som är viktiga att prioritera vid datainsamling. Studien visar att variabeln medelvolym per hektar i hög grad kan förklara avkastningsvärdet, förklaringsgraden låg på hela 78%. Beaktas även variablerna medelbonitet och medeltillväxt ökas förklaringsgraden till 90%.

Hur de matematiska funktionerna för skattningen togs fram

I steg 1 användes Heureka PlanVis för att analysera aktuella data från 82 enskilt ägda fastigheter. Skogsbruksplanerna förmedlades via Norra skogsägarna med fastighetsägarnas goda minne och fastigheterna var belägna i området från Härnösand och norrut i landet. Beståndsanläggning och röjning utfördes i analysen enligt en fast instruktion medan gallringar och slutavverkning anpassades till det som gav högst ekonomisk vinst. Den ränta Lantmäteriet rekommenderade för skogsvärdering 2017 användes, 2,2 % real ränta. Naturhänsyn togs genom att följa målklassificeringen i skogsbruksplanen, lämna 5 % av varje bestånds areal till fri utveckling, lämna naturvärdesträd, död ved och högstubbar vid slutavverkning. Beräkningar gjordes för femårsperioder i 100 år. Alla kostnader och intäkter av åtgärder under den tidsperioden diskonterades till nutid och summerades. Dessutom beräknades och adderades nuvärdet av kostnader och intäkter även för tiden bortom de etthundra åren.

I steg 2 användes resultaten av analyserna vid regressionsanalys för att ta fram ett antal statistiska samband (matematiska formler) mellan olika tillståndsvariabler på fastighetsnivå och nuvärdet av virkesproduktionen. Nuvärdet uttrycktes i kronor per hektar. De tillståndsvariabler visades ha betydelse var t.ex. virkesvolym per hektar, medelbonitet, medeltillväxt men i en del fall också arealandelar och volymandelar av fastigheterna för skogens olika utvecklingsfaser (höjd- respektive huggningsklass).

Medelfelen för skattningarna blev mellan 2900 och 4700 kr per ha. Med tillgång till en aktuell skogsbruksplan kan en mycket säkrare skattning av avkastningsvärdet göras med Heureka för varje enskild avdelning och därmed även för hela fastigheten. Användaren kan så själv bestämma ränta och inställningar av alla andra skötselvariabler, antaganden om priser med mera. Malins funktioner för avkastningsvärdering visar dock vilka variabler som är viktiga att ha bra data för och ger dessutom en tydlig indikation på vilken avkastning skogen ger vid en real ränta om 2,2 %.


Kontaktinformation

Erik Wilhelmsson, universitetslektor
Institutionen för skoglig resurshushållning, Avdelningen för skoglig planering, SLU
erik.wilhelmsson@slu.se, 090-786 83 40